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不動産のデューデリジェンス

建築・構造・設備の設計技術者が中立・公正な第三者の立場で評価
不動産投資の価値を計る要因は収益性ですが、不動産の収益性は立地条件や経済的環境ばかりではなく、管理運営能力によるところも大きく、更にはその基本となる対象不動産の物理的性能も影響します。
よって、法的調査、経済的調査と併せて行う物理的調査は、投資の判断基準として重要な意味を持っています。
弊社では、この物理的調査における報告書であるエンジニアリング・レポートの作成を技術的見地から中立的立場で評価します。
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エンジニアリング・レポートの調査項目

エンジニアリング・レポートは、建物の安全と資産価値を維持するために、現状を正しく把握する建物状況調査報告書の一つのスタイルです。 フルスペックのレポートはもちろん「地震リスクのみ」といったお客様の取引内容や調査目的に応じて柔軟に対応いたします。

建物概要

敷地概要、建物概要(建築・設備)、履歴調査(被災履歴・増改築・用途変更)について、提供頂いた資料を基に確認し、必要に応じてヒアリングを行います。

遵法性

対象となる敷地・建物の都市計画法、建築基準法、消防法、各条例等との適合性について法的に必要な手続きや届出書類等の取得並びに完了状況を調査します。
また、現地調査を行うことにより、建物の現状を確認し法違反・不適合の可能性があった場合は指摘し報告します。

劣化診断

書類から判断出来ないことの把握を目的とし、建物管理者へのヒアリング調査、現地書類調査、目視調査を行います。
また、目視調査では必要に応じて指触や聴覚により判断・評価を行います。

修繕更新費用

劣化した部材や機器等を性能上支障のない状態に回復させる修繕費用、及び劣化した建築材料や設備機器を取り替える更新費用を推定します。

再調達価格

対象建物を現時点において再び新築すると仮定した場合に、現時点で建設するのに必要な費用の総額のことを言います。地震リスク評価や長期修繕更新費用に利用します。

地震リスク

地震による不動産の直接損失をPML値で評価します。
耐震診断や構造設計を行う耐震関連規定の適合性を判断するものとは目的が異なります。

環境リスク

・有害物質調査
主にアスベスト、PCB、フロン・ハロンの物質について、提供して頂いた資料と現地調査により、評価します。
・土壌汚染調査(フェーズ1)
提供して頂いた資料をベースに、建物の敷地において土壌汚染を引き起こす可能性のある事実を把握し、評価します。

構造設計評価

構造図や構造計算書をもとに、設計条件や構造計算内容の一貫性及び図面と計算書の整合性を確認します。

レポート作成の流れ

作成目的・範囲の確認 レポートの作成目的をお伺いした上で、お客様のニーズに即した
レポートを作成します。
お見積提出・ご契約
書類お預かり・書類調査 対象建物の確認申請副本、設計図書、工事費内訳、建物に関する
各種検査済証などを確認し、現地調査の基本資料とします。
ヒアリング調査 建物を管理されている方に簡単なヒアリングを行います。
現地調査 現地にて建物管理者立会いの上で、建物屋上、内外装、
設備機器等について目視調査を基本とし行います。
分析及び報告書作成 書類調査、ヒアリング調査、現地調査を踏まえて各項目の評価を行い、
レポートを作成します。物件によっては指摘事項を挙げ、
必要に応じてその改善策をアドバイスさせて頂きます。
ドラフトレポート提出 遵法性や修繕更新費用、再調達価格、地震リスク、環境リスク等の
重要事項についてドラフトレポートを作成し、提出します。
最終レポート納品 ドラフトレポートの記載内容を確認して頂き、お客様との質疑応答を
行った上で、最終レポートとして納品します。
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